Aktien schlagen Immobilien

Immobilien gehören zu den beliebtesten Anlageklassen der Deutschen. Sie gelten als sicher und renditestark. Doch auch sie sind nicht vor Schwankungen sicher: 2023 haben Wohnimmobilien im Jahresmittel laut Zahlen des Statistischen Bundesamtes einen Preisverfall von 8,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr verzeichnet. Seit Anfang 2024 stagnieren die Preise für Wohnimmobilien, während der MSCI World neue Höchststände erreicht hat.

Unser Expertenteam hat analysiert, wie sich Immobilien in Berlin, Frankfurt am Main und München in den letzten 20 Jahren entwickelt haben. Für einen Langzeitvergleich mit dem Kapitalmarkt hat es neben der Preisentwicklung auch die Einnahmen durch Vermietung sowie die Nebenkosten bei Erwerb, Finanzierung und Instandhaltung berücksichtigt. So kann die Rendite von Immobilien so realitätsnah wie möglich abgebildet werden.

Der Ausgangspunkt für den Vergleich ist der Kauf einer Immobilie Anfang 2004 mit 100.000 Euro Eigenkapital und 100.000 Euro Fremdkapital.

Die Nachfrage nach Immobilien in deutschen Ballungszentren ist nach wie vor hoch und das Angebot begrenzt. Dementsprechend haben sich die Quadratmeterpreise über die letzten zwei Jahrzehnte mancherorts vervielfacht. Viele Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer konnten sich seit 2004 über einen deutlichen Wertzuwachs ihrer Anlage freuen. In Frankfurt betrug der Anstieg der Preise pro Quadratmeter mehr als 200 Prozent.

Für die Berechnung der Renditen wurden neben der Entwicklung der Quadratmeterpreise auch Mieteinnahmen berücksichtigt, abzüglich der Kosten, die beim Kauf, der Finanzierung und der Instandhaltung anfallen. Doch selbst damit bleiben Immobilien über den betrachteten Zeitraum von 20 Jahren in München und Berlin hinter der Entwicklung des MSCI World zurück.

Hätte man Anfang 2004 100.000 Euro Eigenkapital in einen ETF auf diesen Index investiert, hätte man selbst ohne Fremdkapital über 20 Jahre eine Rendite von knapp 10 Prozent pro Jahr erzielt und Ende 2024 rund 658.500 Euro im Depot gehabt. Bei einem Immobilienkauf in München wären es nach Berücksichtigung aller Kosten, Mieteinnahmen, der Tilgung und nach Abzug der Restschuld rund 8,5 Prozent pro Jahr gewesen – im Ergebnis nach 20 Jahren über 143.000 Euro weniger.

In Berlin betrug der Unterschied 110.000 Euro. Lediglich eine Immobilie in Frankfurt am Main wäre mit 659.000 Euro ähnlich ertragreich wie das Aktiendepot gewesen.

Dabei ist es nicht nur die bessere Wertentwicklung, die für eine Investition in Aktien spricht: Eine Anlage ist mit wenigen Klicks erledigt und deutlich weniger zeitaufwendig als der Kauf und die Verwaltung einer Immobilie.

Ein weiterer Punkt ist die bessere Diversifikation. Kauft man eine Immobilie, steckt oft ein Großteil des eigenen Kapitals in einem Objekt. Dadurch hängt die eigene finanzielle Lage stark von der Entwicklung dieser einen Immobilie sowie der Stadt oder Region, in der sie sich befindet, ab – ein Klumpenrisiko. Über ETFs kann man in Aktien mehrerer tausend Unternehmen aus der ganzen Welt investieren und streut das Risiko somit breit über Länder, Regionen und Branchen.

Nicht zu vergessen ist auch die bessere Liquidität. Immobilien lassen sich meist nur „im Ganzen” veräußern und bis der Erlös daraus verfügbar ist, kann es einige Zeit dauern. ETFs lassen sich jederzeit in beliebiger Stückzahl veräußern und der Erlös daraus ist innerhalb kurzer Zeit verfügbar.

Mit dem Kauf einer Immobilie in deutschen Metropolen wie Berlin, München und Frankfurt vor rund 20 Jahren, hätte man beträchtliche Renditen erzielen können. Anlegerinnen und Anleger sollten aber berücksichtigen, dass die Entwicklung der Kaufpreise seitdem historisch einmalig war und vor allem durch niedrige Zinsen getrieben wurde.

Ein global gestreutes Aktienportfolio hätte allerdings selbst in diesem Zeitraum im Schnitt höhere Renditen erzielen können. Mit der Normalisierung der Zinsniveaus sind weitere hohe Preissteigerungen bei Immobilien unwahrscheinlicher geworden. Zudem machen die Erwerbsnebenkosten, vor allem die Grunderwerbsteuer, den Immobilienkauf heute zusätzlich unattraktiver.

Methodik

Grundlage unserer Analyse ist der Erwerb einer Eigentumswohnung im Jahr 2004 für 200.000 Euro zu den entsprechenden Quadratmeterpreisen aus den Immobilienmarktberichten der jeweiligen Stadt. Es wird eine damals übliche Finanzierung zu 50 Prozent aus Eigenkapital und 50 Prozent Fremdkapital angenommen. Für den Fremdkapitalanteil wird eine damals übliche Verzinsung für Hypotheken von 4,47 Prozent pro Jahr angenommen. Die Kaufnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 Prozent, Maklerprovision von durchschnittlich 5,5 Prozent sowie Grundbuch- und Notarkosten von 2,0 Prozent, wurden einbezogen und die Restschuld vom Investitionsergebnis abgezogen. Als laufende Kosten werden Instandhaltungskosten nach einem Richtwert von 13,75 Euro pro Quadratmeter pro Jahr sowie 30 Euro pro Monat für die Beauftragung einer Hausverwaltung angenommen. Die Entwicklung der eingenommenen Miete richtet sich nach den von den Städten veröffentlichten Mietspiegeln. Für den ETF wurden Kosten von 0,15 Prozent pro Jahr angenommen.

Quellen

Bloomberg (06.01.2025), MSCI World Total Gross Return EUR Index, Zeitraum 01.01.2004–31.12.2024

Bundesinstitut für Bau-, Stadt und Raumforschung (BBSR) (15.01.2025), Trends der Wohneigentumsbildung – Haushalte, Objekte, Finanzierung, BBSR, https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/veroeffentlichungen/berichte-kompakt/2009/DL_6_2009.pdf?__blob=publicationFile&v=1

Immobilienmarktberichte und Mietspiegel der Städte Berlin, München und Frankfurt am Main aus den Jahren 2005 bis 2024 herausgegeben von den entsprechenden Stadtverwaltungen.

Statistisches Bundesamt (15.01.2025): Preise für Wohnimmobilien.

https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2024/12/PD24_489_61262.html

Statista Research Department (15.01.2025), Mietpreise in Frankfurt am Main, https://de.statista.com/statistik/daten/studie/262508/umfrage/mietpreise-in-frankfurt-am-main/

Statista Research Department (15.01.2025), Genutzte Geldanlagen der Deutschen bis 2023, Statista, https://de.statista.com/statistik/daten/studie/13314/umfrage/aktuell-genutzte-geldanlagen-der-deutschen/

Statista Research Department (15.01.2025), Entwicklung der Hypothekenzinsen in Deutschland bis 2018, Statista, https://de.statista.com/statistik/daten/studie/155740/umfrage/entwicklung-der-hypothekenzinsen-seit-1996/

Steger, Andreas (15.01.2025), Nebenkosten beim Hauskauf auf einen Blick, Immowelt, https://ratgeber.immowelt.de/a/nebenkosten-beim-hauskauf-oder-hausbau.html

Wüstenrot Bausparkasse (15.01.2025), Instandhaltungsrücklage für Ihr Haus: Höhe und Berechnung, Wüstenrot, https://www.wuestenrot.de/modernisieren/instandhaltungsruecklage