Immobilien als Kapitalanlage

Eine Möglichkeit, Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen, ist der Kauf eines Hauses beziehungsweise einer Eigentumswohnung, um von den Mieteinnahmen zu profitieren. Alternativ können Anleger die Immobilie selbst beziehen und damit mietfrei wohnen. Daneben gibt es noch andere Möglichkeiten wie Fonds, ETFs oder das Crowdinvesting, um Immobilien als Geldanlage zu nutzen.

Vermietete Immobilien können für einige Anleger als Kapitalanlage besser geeignet sein. Im Gegensatz zu einer selbstgenutzten Immobilie können sich bei einem vermieteten Objekt beispielsweis Steuervorteilen ergeben.

Diese Immobilien können sich als Kapitalanlage eignen:

• Wohnungen
• Ein- oder Zweifamilienhäuser
• Mietwohnhäuser
• Gewerbeimmobilien
• Denkmalimmobilien

In Zeiten niedriger Zinsen gilt der Kauf einer Immobilie als kosteneffiziente Kapitalanlage. Denn Häuser und Wohnungen können wertbeständig sein und attraktive Renditen erzielen. Die Nettorendite der Immobilie kann jedoch nicht garantiert werden und sich je nach Einzelfall stark unterscheiden.

Vermietete Immobilien können regelmäßige Einkünfte durch Mieteinnahmen bieten, die eine monatliche Einkommensquelle darstellen können. Trotz der oft hohen Anfangsinvestitionen und der Notwendigkeit von Eigenkapital können Immobilieninvestitionen durch einige Vorteile, wie die Absetzbarkeit von Zinsen und Abschreibungen, finanziell attraktiv sein. Sie bieten zudem einen gewissen Schutz gegen Inflation und können als Sicherheitsbaustein im Portfolio dienen.

Für eine Kapitalanlage in Immobilien gibt es unterschiedliche Herangehensweisen. Personen, die die Immobilie selbst bewohnen möchten, stehen Faktoren wie eine angemessene Größe, Komfort und Absicherung im Alter im Vordergrund.

Bei der Vermietung der Immobilie sind andere Faktoren mit in die Entscheidung einzubeziehen und gegebenenfalls stärker zu gewichten. Die folgenden Aspekte können vor dem Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage beachtet werden:

• Kaufpreis der Immobilie

Ob sich Immobilien als Kapitalanlage lohnen, hängt unter anderem vom Kaufpreis ab. Dabei sind zudem die Kaufnebenkosten mit einzukalkulieren, die in der Regel rund 10,00-15,00 % betragen und zum Kaufpreis hinzugerechnet werden.

• Finanzierung

Für die Immobilienfinanzierung werden Zinsen fällig. Die zusätzlichen Kosten mindern die Rendite, weshalb sie in die Berechnungen einzubeziehen sind, bevor man sich für den Immobilienkauf als Kapitalanlage entscheidet.

• Eigenkapital

Banken erwarten in der Regel eine Eigenkapitalquote von 20,00 % – manchmal sogar von 25,00 % oder 30,00 %. Um dieses Eigenkapital aufzubauen, können sich verschiedene Optionen eignen, vom Bausparen über Festgeld bis hin zu ETFs. Dabei kommt es auf die Risikobereitschaft, Restdauer bis zum Kauf und das erforderliche Restkapital an.

• Nutzungsdauer

Es kann sinnvoll sein, vor der Nutzung der Eigentumswohnung beziehungsweise vor dem Kauf des Hauses als Kapitalanlage die Nutzungsdauer zu definieren. Denn die Nutzungsdauer hat einen wesentlichen Einfluss auf die Berechnung der Rendite.

• Mieteinnahmen

Bevor eine Wohnung oder ein Haus als Kapitalanlage gekauft wird, sind die zu erwartenden Mieteinnahmen zu kalkulieren. Mit welcher Kaltmiete etwa zu rechnen ist, kann aktuellen Mietpreisspiegeln entnommen werden. Hier spielen besonders der Zustand und die Lage der Anlageimmobilie eine Rolle.

• Laufende Kosten & Steuern

Zu den laufenden Kosten zählen Verwaltungskosten sowie Kosten für Reparaturen, Modernisierung und die Instandhaltung. Diese sind ebenfalls einzukalkulieren, wenn eine Immobilie als Kapitalanlage erworben wird. Weitere Kostenpunkte sind Grundsteuern und Steuern auf die Mieteinnahmen.

• Rendite

Die Nettorendite ist am Ende der entscheidende Faktor, ob sich die Immobilie als Kapitalanlage lohnt. Sie ergibt sich nach Abzug aller Kosten und Steuern von den Einnahmen und zeigt die tatsächliche Rentabilität der Investition.

Wann sich Immobilien als Kapitalanlage lohnen, hängt unter anderem von der Lage und den aktuellen Marktgeschehnissen ab. Als Faustregel gilt, dass sich ein Immobilienkauf bei einer Rendite von mindestens 3,56 % pro Jahr lohnen kann. Ab diesem Wert kann sich die Immobilie in gutem Zustand womöglich selbst tragen.

Um die Nettorendite einer Immobilie zu berechnen, ist zunächst der Jahresreinertrag zu ermitteln. Dazu werden die laufenden Kosten (Verwaltungs- und Instandhaltungskosten) von der Jahreskaltmiete abgezogen. Der Jahresreinertrag wird anschließend durch die gesamten Investitionskosten dividiert.

Die Formel lautet wie folgt:

(Jahreskaltmiete – laufende Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) x 100 = Nettorendite in %

Aus steuerlicher Sicht kann mit einer Immobilie als Kapitalanlage Geld gespart werden sparen – insbesondere, wenn die Anlageimmobilie vermietet wird. Maklergebühren, Grundsteuer, Nebenkosten und die Zinsen der Finanzierung können bei der Steuer geltend gemacht werden. Für Personen, die die Kapitalanlageimmobilie selbst bewohnen, greifen diese steuerlichen Entlastungen nicht. Eigennutzer können unter bestimmten Umständen den reinen Lohn von Arbeiten am Haus, zum Beispiel von Gärtnern, oder Handwerkern in der Steuererklärung angeben.

Wie bei vielen Produkten und Dienstleistungen besteht auch auf dem Immobilienmarkt die Annahme, dass bei steigender Nachfrage das Angebot sinkt und dadurch die Preise steigen. Umgekehrt wächst das Angebot bei einer geringeren Nachfrage, was sinkende Preise zur Folge haben kann.

Konkrete Faktoren, die den Preis von Immobilien beeinflussen, sind:

• Lage: Der wohl wichtigste Faktor für den Preis und die Miethöhe einer Immobilie ist die Lage. Je zentraler und schöner das Wohnviertel, desto teurer können die Preise und Mieten ausfallen.
• Ortsübliche Vergleichsmiete (Mietenspiegel): Bei Neuvermietungen können sich Vermieter an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren, die im Mietenspiegel der regionalen Verwaltungen hinterlegt ist. Häufig übersteigen Neuvermietungen diese Vergleichsmieten jedoch stark. Mieter haben daher die Möglichkeit, ihre Miete durch die Mietpreisbremse zu senken.
• Sanierung: Je nach Zustand und Ausstattung der Immobilie kann die Miete unterschiedlich hoch ausfallen.
• Lohnentwicklung: Je mehr Geld die Deutschen verdienen, desto eher können sie sich teure Immobilien und Kredite leisten.
• Zinsen: Bei niedrigen Zinsen fallen die Kosten für Bau- und Immobilienkredite. Steigen die Zinsen allerdings wieder an, erhöhen sich diese.
• Urbanisierung: Je mehr Menschen in der Stadt leben möchten und je nachdem, wie schnell und ausreichend die Städte wachsen, wirkt sich die Entwicklung auf die Preise in den Städten selbst sowie in ihrem direkten Umland aus.
• Bevölkerungswachstum: Nimmt die Einwohnerzahl Deutschlands stark zu, kann sich das ebenfalls auf den Immobilienmarkt auswirken.
• Haushaltsgröße: Je größer der Wohnraum, desto höher die Mieten.
• Spekulationen: Der Immobilienmarkt kann auch von spekulativen Investorinnen und Investoren beeinflusst werden, welche die Preise teils bewusst in die Höhe treiben. Sie kaufen alte Immobilien, werten sie auf und verkaufen oder vermieten sie dann entsprechend teurer. Besonders kann dies in Großstädten mit hoher Nachfragesituation beobachtet werden.

Immobilien als Kapitalanlage können aus verschiedenen Gründen sinnvoll sein. Von diesen Vorteilen kann profitiert werden, wenn eine Immobilie erworben wird:

• Mietfreies Wohnen: Statt jeden Monat Miete zu zahlen, werden Kreditraten gezahlt. Ist der Kredit abbezahlt, fallen lediglich laufende Kosten an.
• Altersvorsorge: Wer im Alter mietfrei wohnt, hat in der Regel mehr von der Rente.
• Mieteinnahmen erzielen: Personen, die die Immobilie (noch) nicht selbst nutzen, können sie vermieten und dadurch Mieterlöse erzielen.
• Wertbeständigkeit: Dass Immobilien je nach Lage, Objekt, Größe und so weiter an Wert gewinnen können, macht sie wertbeständig und risikoarm.
• Förderungen: Kreditnehmer können von attraktiven Konditionen und anderen Förderungen profitieren, wenn sie eine Wohnung oder ein Haus als Kapitalanlage kaufen. Beispielsweise von der KfW, wenn es sich um ein energieeffizientes und somit umweltfreundliches Haus oder Objekt handelt.

Der Besitz einer Immobilie kann jedoch auch Nachteile mit sich bringen. Das Vermieten einer Anlageimmobilie kann beispielsweise einen hohen Aufwand bedeuten:

• Die Mietersuche kann sich mit entsprechendem Leerstand ohne Mieteinnahmen in die Länge ziehen.
• Es kann selbst bei gewissenhafter Auswahl der Mieter zu Problemen kommen, beispielsweise wenn die Miete nicht gezahlt wird.
• Es können hohe Kosten anfallen, um die Immobilie instandzuhalten.
• Eine langfristige Wertbeständigkeit ist stark von der Lage abhängig und wie sich die direkte Nachbarschaft entwickelt.

Anleger, die entweder nicht über das erforderliche Eigenkapital verfügen oder keine echte Immobilie kaufen möchten, können auch anders am Immobilienmarkt mitwirken. Die bekanntesten Alternativen zum Kauf einer Anlageimmobilie sind offene oder geschlossene Immobilienfonds sowie Crowdinvesting.

Offene Immobilienfonds investieren das Geld ihrer Anlegerinnen und Anleger mehrheitlich – das heißt zu mindestens 51,00 % – in diverse Kapitalanlageimmobilien, meist aus dem Gewerbesektor. Konkreter handelt es sich um bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Erbbaurechte etwa für Einkaufszentren, Bürohäuser oder Hotels.

Den anderen Anteil füllen Zinspapiere aus, die dem offenen Immobilienfonds Liquidität verschaffen. Diese darf 49,00 % nicht überschreiten. Sie dient dazu, Kapital an Investorinnen und Investoren zurückzuzahlen, wenn sie ihre Fondsanteile verkaufen.

Mit offenen Immobilienfonds kann passiv am Immobilienmarkt mitgewirkt werden. Jedoch sind sie mit einer minimalen Haltedauer von 24 Monaten sowie einer Verkaufsfrist von zwölf Monaten verbunden.

Geschlossene Immobilienfonds sind das Pendant zu den offenen. Sie fokussieren sich auf eine oder wenige bestimmte Immobilien. Das macht sie sehr spekulativ und risikoreich, sie können dafür jedoch attraktive Renditechancen bieten. Sobald das vom Anbieter definierte Höchstvolumen des Fonds erreicht ist, schließt der Immobilienfonds und es fließt kein weiteres Geld hinein.

Meist sind geschlossene Fonds mit einer festen Laufzeit verbunden und während dieser Laufzeit können Anlegerinnen und Anleger nur schwer oder mit Verlusten aussteigen. Ziel ist es, die Immobilie innerhalb dieser Laufzeit zu bauen, Mieteinnahmen zu generieren und dann gewinnbringend zu verkaufen.

Beim Crowdinvesting haben Anleger die Wahl aus verschiedenen Anlageimmobilien, in die sie über eine kürzere Laufzeit auch mit einem kleineren Kapitaleinsatz investieren können. Das Geld wird über die Anlagedauer verzinst.

Der wesentliche Unterschied zu Immobilienfonds ist, dass es sich um Vermögensanlagen in Form von nachrangigen Darlehen handelt und nicht um klassische Investitionen. Das bedeutet: Wenn beim Anlageobjekt etwas schief läuft und es gar zur Insolvenz kommt, besteht das Risiko, dass Anlegende ihr Geld erst später als alle anderen Investorinnen und Investoren oder gar nicht zurückerhalten. Das macht Crowdinvesting riskant.

Banken schreiben meist eine Eigenkapitalquote von mindestens 20,00 % der Kaufkosten inklusive Nebenkosten vor. Personen, die bereits mehr Eigenkapital besitzen, können profitieren, denn umso geringer kann der Kredit für die Finanzierung ausfallen.

Es stehen verschiedene Optionen zur Kapitalanlage zur Verfügung, um das Eigenkapital anzusparen.

Je nach Sicherheitsbedürfnis, Anlagehorizont und erforderlichem Kapital können beispielsweise Kapitalanlagen mit Festgeld oder ETF-Portfolios infrage kommen. Bausparverträge sind eine weitere Möglichkeit, um Eigenkapital anzusparen.

Ein Bausparvertrag dient dazu, über einen bestimmten Horizont hinweg Eigenkapital für den Immobilienkauf anzusparen. Die meisten Verträge haben einen Horizont von sieben bis acht Jahren.

Sparer entscheiden, wie viel sie monatlich einzahlen möchten und daraus ergibt sich die Bausparsumme. Rund 40,00 % werden selbst angespart, rund 60,00 % erhält man als Baufinanzierung. Die Baufinanzierung hat einen festen, schon bekannten Zins.

Für Sparer, die ein hohes Sicherheitsbewusstsein haben und bereits über eine hohe Summe verfügen, kann Festgeld sinnvoll sein. Es kann sich vor allem eignen, um schon vorhandenes Eigenkapital zu verwahren.

Hier kann zum Beispiel die sogenannte Treppenstrategie sinnvoll sein. Dabei werden einzelne Beträge auf verschiedene Festgeldkonten mit verschiedenen, immer höheren Laufzeiten gleichzeitig angelegt – zum Beispiel je für 1 Jahr, 2 Jahre, 3 Jahre, 4 Jahre und 5 Jahre. Nach Ende der einzelnen Laufzeiten kann die Chance bestehen, die Beträge zu attraktiveren Zinssätzen neu anzulegen.

Festgeld ist durch die EU-weite Einlagensicherung bis zu 100.000 € je Person und Bank abgesichert. Bei WeltSparen kann derzeit von bis zu 3,50 % Zinsen im Jahr für Festgeld profitiert werden.

Anleger, die das Eigenkapital erst in höchstens zehn Jahren Zeit zum Kauf der Immobilie nutzen möchten, können das Geld auch an den globalen Finanzmärkten investieren. Die Investition in diversifizierte ETF-Portfolios bietet attraktive Renditechancen, ist jedoch ebenfalls mit einem höheren Risiko verbunden.

Bei ETFs handelt es sich um Investitionen an der Börse (börsengehandelte Indexfonds). Daher ist das Risiko auch höher als bei Festgeld. Jedoch können Anlegende durch einen langen Anlagehorizont sowie ein diversifiziertes Portfolio das Risiko breit streuen. Beispielsweise mit dem ETF Configurator kann ein ETF-Portfolio zusammengestellt werden, das zu den individuellen Bedürfnissen passt. Dabei werden auch ETFs aus der Immobilienbranche angeboten.