Vor- und Nachteile offener Immobilienfonds

Ein offener Immobilienfonds ist ein Investmentfonds mit unbegrenzter Laufzeit, der in mehrere Immobilien investiert und aktiv verwaltet wird. Meist handelt es sich dabei um Gewerbeimmobilien mit verschiedenen Nutzungsarten, zum Beispiel Büro- oder Handelsimmobilien. Der Immobilienfonds bietet die Möglichkeit, in diese Objekte zu investieren, ohne sie selbst kaufen oder instand halten zu brauchen. Anleger werden zu Mitbesitzern der Immobilien. Offene Immobilienfonds sind uneingeschränkt, das heißt, sowohl die Anzahl an Investoren als auch das Fondsvermögen sind nicht limitiert. Die Rückgabe der Anteile an offenen Immobilienfonds ist nach Ablauf der 24-Monate-Haltefrist möglich.

Wer in einen offenen Immobilienfonds investiert, bekommt von der Kapitalverwaltungsgesellschaft beziehungsweise der Fondsgesellschaft Zertifikate ausgestellt, welche die Anteile am Fonds repräsentieren. Ab einer Mindestinvestitionssumme von meist 50 € können Anleger bereits in den Fonds einsteigen. Das Fondsvolumen ist zu mindestens 51,00 % in Immobilien, also in bebaute und unbebaute Grundstücke mit verschiedenen Nutzungsarten sowie Erbbaurechte, an beispielsweise Einkaufszentren, Hotels oder Bürokomplexen, zu investieren. Durch die vielen Immobilien, meist aus dem Gewerbesektor, entsteht eine breitere Risikostreuung, da die Renditechance nicht nur von einer einzigen Immobilie abhängig ist. Das restliche Fondsvermögen wird zudem in Zinspapiere investiert oder bleibt als Barvermögen im offenen Immobilienfonds enthalten. So ist gewährleistet, dass der Fonds regelmäßig Zinsen ausschütten kann und immer über eine gewisse Liquidität verfügt.

Immobilienfonds haben über viel Liquidität zu verfügen, haben eine Mindesthaltefrist und Anleger haben eine Rückgabe-Ankündigungsfrist einzuhalten. Investoren haben ihre Anteile mindestens 24 Monate zu halten, erst dann können sie wieder verkauft werden. Die Rückgabe ist jedoch mindestens 12 Monate im Voraus anzukündigen. So hat das Fondsmanagement Zeit, auf die Anfrage zu reagieren und die benötigten liquiden Mittel zu beschaffen. Diese beiden Fristen gelten auch im Erbfall eines offenen Immobilienfonds, jedoch nicht für geschlossene Immobilienfonds. Bei dieser Form der Geldanlage können die Anteile nicht an den Fonds zurückgegeben werden.

Die Rendite offener Immobilienfonds setzt sich in erster Linie aus Mieteinnahmen und Verkaufserlösen der im Fonds enthaltenen Immobilien zusammen. Sofern Wertpapiere im Fonds vorliegen, kommen noch Zinsen dazu. Die durchschnittliche Rendite der offenen Immobilienfonds lag im Jahr 2021 nach Abzug der Fondskosten bei circa 1,50 %.

Im Vergleich zum Vorjahr ist die Einjahresrendite um 0,50 % gesunken. Laut der Rating-Agentur Scope sind dies Auswirkungen der Coronakrise auf den Immobilienmarkt, vor allem bei Hotelimmobilien und Shopping-Centern. Höhere Renditen im Bereich Immobilienfonds können nur mit geschlossenen Immobilienfonds erzielt werden. Dafür besteht jedoch ein erhöhtes Risiko im Vergleich zu offenen Immobilienfonds. Für beide Immobilienfondstypen gilt: Vergangene Wertentwicklungen sind kein verlässlicher Indikator für zukünftige Erträge.

Um eine Wertsteigerung des Fonds zu erzielen, handeln Immobilienfonds meist antizyklisch. Das heißt, in schwachen Phasen werden Immobilien günstig eingekauft und zu Zeiten des Marktbooms teuer verkauft.

Beim offenen Immobilienfonds fallen einmalige, jährliche und erfolgsabhängige Gebühren an. Die Verwaltungsgebühr des aktiven Fondsmanagements (0,50 – 1,50 %), die Abgeltungssteuer (25,00 %), der Solidaritätszuschlag (5,50 %) und gegebenenfalls die Kirchensteuer sind jedes Jahr fällig. Der Ausgabeaufschlag (6,00 %) wird einmalig auf die Anlagesumme berechnet. Performance-Gebühren sind erfolgsabhängige Bonuszahlungen, die an den Fondsmanager ausbezahlt werden, wenn er die Performance-Ziele des Fonds erreicht oder übertrifft.

Da offene Immobilienfonds von einem aktiven Fondsmanagement verwaltet werden, fällt dafür bereits die erste Gebühr an. Die Verwaltungsgebühr wird zur Deckung der laufenden Kosten, wie zum Beispiel Personal, technisches Management und so weiter, verwendet. Je nach Fonds wird diese monatlich oder jährlich berechnet. Da die Gebühr direkt aus dem offenen Immobilienfonds entnommen wird, bemerkt der Anleger davon meist wenig. Die Wertentwicklung des Fonds wird dadurch jedoch verlangsamt. Zusätzlich zur Verwaltungsgebühr berechnet das Fondsmanagement oft noch eine Performance-Gebühr. Dabei erhält der Fondsmanager eine zusätzliche Prämie, wenn der Fonds zum Beispiel die bisherige Kursentwicklung oder eine bestimmte Mindestrendite übertrifft. Der Ausgabeaufschlag wird dazu genutzt, um die Vertriebskosten des offenen Immobilienfonds zu decken.

Um als Anleger das Risiko der offenen Immobilienfonds besser einschätzen zu können, wurde eine Skala entwickelt. Die Immobilienfonds werden Risikoklassen von 1 – 7 zugewiesen, wobei 1 für ein niedriges und 7 für ein hohes Risiko steht. Die meisten offenen Immobilienfonds tragen die Risikoklasse 1. Generell bestehen jedoch bei allen offenen Immobilienfonds Risiken, auch in der niedrigsten Risikoklasse.

Durch die Neuregelung der offenen Immobilienfonds nach der Finanzkrise wurden die Haltebedingungen verschärft, um den Markt vor Massenverkäufen zu schützen. Die Haltefrist von 24 Monaten und die Rückgabe-Ankündigungsfrist von 12 Monaten bieten dem Fondsmanagement die Möglichkeit, mit einem beständigen Investment zu arbeiten und sich auf die Rücknahme von Fondsanteilen vorzubereiten. Die Anleger haben somit eine erhöhte Chance, dass sie ihre Anteile an offenen Immobilienfonds auch wieder verkaufen können. Trotz der Neuregelung im Gesetz bestehen aber weiterhin Risiken. Wie jeder Investmentfonds können auch die Kurse der offenen Immobilienfonds schwanken. Ob ein Immobilien–Investment lukrativ war, zeigt sich häufig erst beim Verkauf der Immobilie oder durch hohe Mieteinnahmen. Auch ein Totalverlust ist möglich, wenn die Immobilien im Fonds an Wert verlieren. Das kann passieren, wenn sie leer stehen, es zu Mietausfällen kommt oder sich die Qualität des Standorts stark verändert.

Wenn Sie nicht direkt in offene Immobilienfonds investieren, aber trotzdem am Immobilienmarkt beteiligt sein möchten, können Sie den Weg über Immobilien-ETFs gehen. Diese enthalten häufig nicht nur Immobilien, sondern auch Aktien von Immobilien-Gesellschaften. Dadurch sind sie nicht ausschließlich von der Wertsteigerung der einzelnen Immobilien abhängig. Zudem steht hinter einem Exchange Traded Fund (ETF) kein aktives Fondsmanagement, es fallen also deutlich weniger Kosten dafür an. Die Rendite ist ähnlich wie bei offenen Immobilienfonds, doch die niedrigeren Gebühren machen ETFs insgesamt für Anleger attraktiver.

Mit dem ETF Configurator haben Anleger die Möglichkeit, unter anderem in Immobilien-ETFs zu investieren. Dazu können Sie aus über 180 ETFs verschiedener Kategorien bis zu 10 Fonds auswählen und die Aktiengewichtung selbst festlegen. Durch die Wahl möglichst unterschiedlicher ETFs können Sie bei der Zusammenstellung Ihres ETF-Portfolios von einer breiten Risikostreuung profitieren.

Die Ein- und Auszahlungen können Sie dabei flexibel gestalten und sowohl eine Einmalzahlung einrichten als auch einen Sparplan. Die Zahlungen können Sie zudem jederzeit kostenfrei anpassen oder sogar pausieren. Eine automatische Wiederanlage von Erträgen ist ebenfalls in den Verwaltungskosten enthalten.

Vorteile:

• Offene Immobilienfonds bieten die Möglichkeit, sich am Immobilienmarkt zu beteiligen, ohne selbst eine Immobilie zu besitzen.
• Die Kursschwankungen sind im Vergleich zu Aktienfonds geringer.

• Sie können als Teil eines breit diversifizierten Portfolios mit anderen Anlageklassen, zum Beispiel mit Aktien-ETFs, eine breite Risikostreuung ermöglichen.

Nachteile:

• Die Flexibilität der Anleger ist durch die 2-Jahre-Haltefrist und 1-Jahr-Rückgabe-Ankündigungsfrist der offenen Immobilienfonds eingeschränkt.
• Die Gebühren von offenen Immobilienfonds sind recht hoch, die Renditen dafür gering.
• Es besteht das Risiko von Kursverlusten.

Risikohinweis: Jede Anlage am Kapitalmarkt ist mit Chancen und Risiken behaftet. Der Kurs der Anlagen kann steigen oder fallen. Im äußersten Fall kann es zu einem vollständigen Verlust des angelegten Betrages kommen. Alle ausführlichen Informationen können Sie unter Risikohinweise nachlesen.

Mit offenen Immobilienfonds können Anleger einfach am Immobilienmarkt teilhaben. Durch die Mindesthaltefrist und Rückgabe-Ankündigungsfrist büßen Investoren zwar einen Teil ihrer Flexibilität ein, haben jedoch dadurch mehr Chancen, ihre Anteile am offenen Immobilienfonds wieder verkaufen zu können. Die Fristen ermöglichen dem aktiven Fondsmanagement, über mehr liquide Mittel zu verfügen beziehungsweise rechtzeitig die nötige Liquidität für die Auszahlung zu beschaffen.

Dennoch besteht immer ein Risiko. Wie bei jedem Investmentfonds kann es auch bei offenen Immobilienfonds zu Kursschwankungen kommen. Bei plötzlichen Kursschwankungen und Wertverlusten ist ein schneller Ausstieg aus dem Fonds aufgrund der Fristen nicht möglich. Zudem sind die Gebühren hoch und die Rendite vergleichsweise überschaubar.

Wer dennoch am Immobilienmarkt interessiert ist, kann den Weg über Immobilien-ETFs gehen. Die Rendite ist ähnlich wie bei offenen Immobilienfonds, die Gebühren sind jedoch deutlich niedriger. Investoren haben für sich selbst zu entscheiden, ob und in welcher Form der Immobilienmarkt generell für ihr persönliches Portfolio relevant ist.