Wohn-Riester: Vor- und Nachteile der Eigenheimrente

Man kann den Wohn-Riester auch als eine Art staatlich förderbaren Immobilienkredit ansehen oder als Eigenheimrente bezeichnen. Mehr zur Funktionsweise finden Sie weiter unten. Zunächst ist interessant, dass der Wohn-Riester erst im Jahr 2008 entstand. Das war 6 Jahre nachdem die von Walter Riester entworfene Riester-Rente auf den Markt kam, auf der ein wesentlicher Teil vom Wohn-Riester beruht.

Ferner lässt sich der Wohn-Riester als eine Antwort auf die Eigenheimzulage bezeichnen, die man 2005 abschaffte. Die Eigenheimzulage war eine staatliche Subvention, die mehr Leute dazu bringen sollte, selbst genutztes Wohneigentum zu erwerben. Sie stand aber in der Kritik und hatte daher nur eine Lebensdauer von zehn Jahren. Seit 2018 kann man eine Alternative beantragen, nämlich das Baukindergeld.

Doch bleiben wir beim Wohn-Riester:

Das Ziel vom Wohn-Riester ist, dass Sie einen bestehenden Immobilienkredit schneller abbezahlen können, dadurch schneller schuldenfrei werden und im Alter mietfrei wohnen können. Die Mieten und Preise für Immobilien werden immer höher und mit dem Rentenniveau sowie der daraus resultierenden Rentenlücke gestaltet sich die Finanzierung einer Immobilie unter Umständen schwierig. Wer kann sich im Alter ein schönes und zentrales Heim leisten? Wohn-Riester nimmt sich dem an und unterstützt Häuslebauer, Käufer und Immobilienbesitzer dabei, ihr Heim oder einen späteren barrierefreien Umbau zu finanzieren.

Beim Wohn-Riestern erhält man die bekannte staatliche Riester-Förderung.

• Das sind 175 € im Jahr für Erwachsene, die man auch als Grundzulage bezeichnet.
• Für Kinder, die vor 2008 zur Welt kamen, kommen 185 € pro Kind dazu.
• Für Kinder, die nach 2008 zur Welt kamen, schüttet der Staat 300 € pro Kind aus. Diese Summen nennt man auch Kinderzulage.

Durch diese Zulagen kann Wohn-Riester auch ein Thema für Familien sein, die ein nicht so hohes Einkommen erzielen und denen die Zulagen helfen.

Eine Familie mit zwei Kindern mit Geburtsjahr nach 2008 kann beispielsweise 950 € im Jahr extra erhalten, wenn beide Elternteile riestern und die vollen Zulagen bekommen.

Um die Zulagen zu erhalten, muss man – wie bei der Riester-Rente auch – mindestens 4 % des Jahresbruttoeinkommens einzahlen. Diese Hürde zählt bis zu einer Grenze von 2.100 €. Die Zulagen sind sowohl in den 4 % als auch in den 2.100 € schon enthalten.

Und man muss noch weitere Punkte beachten und einhalten, um die Riester-Förderung zu bekommen. Sowohl dann, wenn man den Wohn-Riester neu abschließt als auch dann, wenn man Geld aus einer bestehenden Riester-Rente entnimmt. Für die Immobilienfinanzierung ist das ausnahmsweise erlaubt. Dazu mehr im entsprechenden Abschnitt zur Funktionsweise.

Ja, und da taucht die Grenze von 2.100 € ein zweites Mal auf. Im Rahmen der Riester-Förderung können Sie die Investitionen im Wert von 2.100 € von der Steuer absetzen. Wie viel Sie zurückerhalten, wird durch Ihren persönlichen Steuersatz bestimmt.

Beachten müssen Sie aber, dass die erhaltenen Zulagen von der erstattbaren Summe noch subtrahiert werden. Würden Sie beispielsweise 500 € zurückerhalten und haben Sie einen Zuschuss von 175 € bekommen, dann erhalten Sie nur 325 € zurück. So sieht es das Gesetz vor. Und dadurch kann es vorkommen, dass man nichts zurückerhält, wenn die Zulagen höher als die tatsächlich erstattbare Summe waren.

Damit der Staat Sie und Ihre Immobilie fördert, müssen Sie diese Kriterien erfüllen:

1. Sie besitzen die Immobilie.
2. Sie bewohnen die Immobilie selbst. Kein Vermieten. Auch nicht bis zur Rente.
3. Sie machen die Immobilie zu Ihrem Hauptwohnsitz.
4. Die Immobilie befindet sich – wenn nicht in Deutschland – in einem anderen Land der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums.

Alternativ:

1. Sie kaufen sich Pflichtanteile an einer Wohn-Genossenschaft.
2. Sie finanzieren ein besonderes Dauerwohnrecht etwa in einem Seniorenheim.
3. Sie nutzen Wohn-Riester, um eine schon vorhandene Immobilie altersfit zu machen und nach der DIN 18040-Norm barrierefrei umzubauen. Die Norm 18040 setzt Maßnahmen zum barrierefreien Leben voraus. Mindestens 50 % des Geldes müssen in diese Maßnahmen fließen. Bei den anderen 50 % des Geldes ist es irrelevant, für was Sie es aufwenden.

Obendrauf müssen Sie für mindestens 20 Jahre nach dem Renteneintritt in der entsprechenden Immobilie wohnen. Sofern sich die Situation verändert, vielleicht weil Sie die Immobilie verkaufen, müssen Sie innerhalb von fünf Jahren eine neue förderbare Immobilie besitzen. Sollten Sie die Punkte nicht einhalten, dann kann der Staat sämtliche Zulagen zurückfordern oder Sie müssen sie nachversteuern.

Erfüllen Sie die Punkte?

Dann lassen Sie uns wieder einen Schritt vorangehen:

Bei einem Immobilienkredit verhandeln Sie über die konkrete Höhe, eine Zins-Garantiezeit und den konkreten Zins. Dann starten Sie damit, den Kredit zu einem bestimmten Prozentsatz im Jahr abzubezahlen.

Beim Wohn-Riester ist das ähnlich. Sie nehmen etwa ein mit normalerweise 2 % p. a. verzinstes Riester-Darlehen auf und zahlen es mit Ihren Investitionen und den Zuschüssen ab. Meistens passiert das parallel zu einer weiteren Finanzierungsquelle wie etwa einem normalen Immobilienkredit.

Der Unterschied zum normalen Riester ist, dass Sie nachher keine monatliche Rente ausbezahlt bekommen. Stattdessen ist die finanzierte Immobilie Ihre Rente und diese müssen Sie nach wie vor versteuern. Daher kommt auch der Ausdruck der „Eigenheimrente“, wie der Wohn-Riester oft bezeichnet wird. Beim Versteuern kommt das Wohnförderkonto auf den Plan.

Auf dem Wohnförderkonto sind all Ihre Investitionen für das Eigenheim und die erhaltenen Zulagen vermerkt. Genauer macht das die Zentrale Zulagenstelle für Altersvermögen (ZfA). Die Summe, die sich über die Jahre anhäuft, ist dann im Alter zu versteuern. Und zwar zu Ihrem persönlichen Steuersatz, da es sich wie ein Einkommen versteht, wobei Sie aber nichts effektiv ausbezahlt bekommen.

Um es zu versteuern, können Sie entweder die volle Summe nehmen und einen Nachlass von 30 % erhalten. Oder Sie entscheiden sich dazu, bis zum 85. Lebensjahr die entsprechend errechnete Steuersumme zu entrichten – dann aber ohne Nachlass.

Beispiel:

Eines bleibt bei all dem noch offen:

Wie schafft man es, dass der Wert der Immobilie zum Renteneintritt auch tatsächlich auf dem Wohnförderkonto vorhanden ist? Sprich: Dass man die Immobilie abbezahlt hat?

Die Grundstruktur der Riester-Rente bleibt auch beim Wohn-Riester unverändert. Sie müssen nur die 4-%-Hürde oder maximal 2.100 € Investitionsvolumen einhalten, um die Zuschüsse in voller Höhe zu bekommen. Darüber hinaus können Sie so viel einzahlen, wie Sie möchten. Zahlen Sie weniger ein, erhalten Sie weniger Zuschüsse. Der Wohn-Riester läuft normalerweise parallel zu anderen Krediten. Von daher wird die Summe, die Sie einzahlen müssen, auch durch Ihre Kreditwürdigkeit und die Kosten der Immobilie bestimmt.

Dadurch kann auch die Form des Wohn-Riesters bestimmt werden:

• Darlehen wie ein Immobilienkredit: Wenn Sie jetzt sofort finanzieren und nicht erst bausparen möchten. Mit Ihren Beiträgen und den staatlichen Zuschüssen zahlen Sie den Kredit ab. Auch positive Renditen aus beispielsweise Fondsinvestitionen können zu einer schnelleren Rückzahlung führen, wenn Sie sich für einen Wohn-Riester mit Fonds entscheiden.
• Bausparen und Finanzieren: Diese Variante ist sinnvoll für Sie, wenn Sie aktuell noch keine Immobilie zu finanzieren haben, aber schon wissen, dass Sie in ein paar Jahren ein Objekt bauen oder kaufen möchten. Sie haben dann einen klassischen Bausparvertrag und erhalten die Riester-Zulagen.
• Geld aus Riester-Rente ziehen: Wenn Sie schon eine Riester-Rente haben, können Sie Geld hieraus entnehmen. Für den Bau oder Kauf einer Immobilie ist das erlaubt. Für welche Form Sie sich auch entscheiden, es handelt sich um eine Sache über viele Jahre. Insbesondere mit dem Versteuern des Wohnförderkontos bis zum 85. Lebensjahr.

Im Folgenden schauen wir uns den Riester-Bausparvertrag im Detail an. Bausparverträge werden häufig in Kombination mit Wohn-Riester zur Finanzierung von Immobilien empfohlen.

Dabei handelt es sich um eine Kombination aus einem Sparplan für die Einzahlphase und einem Darlehen für ein Eigenheim.

Der Riester–Bausparvertrag dient – genauso wie ein normaler Bausparvertrag – dazu, sich ein Eigenheim zu finanzieren. Monatlich wird ein fester Betrag in den Vertrag eingezahlt und damit die Möglichkeit, ein zinsgünstiges Darlehen aufzunehmen, gesichert. Das Besondere des Riester–Bausparvertrags ist neben der Altersvorsorge auch die staatliche Förderung durch die Grund– und die Kinderzulage.

Der Riester–Bausparvertrag muss nicht zwingend für den Neubau oder Kauf einer Immobilie verwendet werden. Wenn Sie bereits ein Eigenheim besitzen, können Sie es mit der Bausparsumme beispielsweise auch barrierefrei umbauen. Die Voraussetzungen für einen Bausparvertrag mit Riester–Förderung sind jedoch nicht zu vernachlässigen. Sie müssen die Immobilie besitzen, selbst darin wohnen und Ihren Hauptwohnsitz dort anmelden. Das Vermieten des Eigenheims ist nicht erlaubt, auch nicht bis zur Rente. Ein Riester–Bausparvertrag ist demnach nur sinnvoll, wenn Sie wirklich planen, eine Immobilie zur Eigennutzung zu kaufen.

Der Riester–Bausparvertrag richtet sich nach den Grundregeln der Riester–Rente. Bausparer, die mindestens 4 % ihres sozialversicherungspflichtigen Einkommens des Vorjahres in einem Riester–Bausparvertrag anlegen, haben Anspruch auf die Grundzulage von 175 € pro Jahr und die Kinderzulage von bis zu 300 € pro Kind pro Jahr. Zusätzlich können die Beiträge des Bausparens einen Steuervorteil bringen.

Grundsätzlich ist es beim Riester–Bausparvertrag, auch Wohn–Riester genannt, so, dass Sparer keine Rente erhalten. Das Geld wird dafür verwendet, eine Immobilie zu finanzieren oder barrierefrei umzubauen, um im Alter keine Miete zahlen zu müssen. Das hat den Vorteil, dass es beim Riester–Bausparvertrag im Gegensatz zur Rente keine monatlichen Auszahlungen gibt, die besteuert werden. Das mietfreie Wohnen ist der Beitrag des Riester–Bausparens zur Altersvorsorge.

Im Hintergrund wird ein Wohnförderkonto bei der Zentralen Zulagenstelle für Altersvermögen (ZfA) eingerichtet, auf dem alle Beiträge und Zulagen vermerkt werden. Denn später muss der gesamte angesparte Betrag versteuert werden. Bis dahin können Bausparer jährlich Riester–Bausparvertrag-Einzahlungen bis zu 2.100 € von der Steuer absetzen.² Das Guthaben selbst fließt nicht auf das Wohnförderkonto, sondern auf das Bausparkonto des Sparers. Ist das Sparziel des Riester–Bausparvertrags erreicht, ist es möglich, sich das Guthaben auszahlen zu lassen und für die restliche Summe ein Darlehen aufzunehmen. Die Tilgung erfolgt mit den jährlichen Beiträgen und Zulagen, die weiterhin in den Vertrag eingezahlt werden.

Beim Riester–Bausparvertrag gibt es zwei unterschiedliche Arten von Zulagen: die Grundzulage und die Kinderzulage. Beide staatlich geförderten Zuschüsse müssen selbst beantragt werden.

• Grundzulage

Die maximale Grundzulage erhalten Bausparerinnen und Bausparer dann, wenn sie jedes Jahr den Mindesteigenbetrag in ihren Riester–Bausparvertrag einzahlen. Dieser Betrag ist individuell, denn er beträgt 4 % des sozialversicherungspflichtigen Einkommens abzüglich der Zulagen. Wer weniger als den Mindesteigenbetrag einzahlen kann, erhält die Grundzulage und die Kinderzulage anteilig. Maximal können Bausparerinnen und Bausparer 175 € Grundzulage pro Jahr erhalten.

• Kinderzulage

Für jedes Kind, das im Haushalt lebt und für das Bausparerinnen und Bausparer Kindergeld beziehen, ist eine staatliche Förderung möglich. Pro Kind, das vor 2008 geboren wurde, besteht beim Riester–Bausparen Anspruch auf eine Kinderzulage von 185 €. Kinder, die ab 2008 geboren wurden, werden mit 300 € pro Jahr gefördert.

Neben der staatlichen Förderung bietet der Riester–Bausparvertrag auch Steuervorteile. Einzahlungen bis zu 2.100 € – einschließlich der Zulagen – können pro Jahr von der Steuer abgesetzt werden. Übersteigt der Jahresbeitrag den Höchstbeitrag, wird die Differenz zwischen den beiden Beträgen normal versteuert. Die gesamte Bausparsumme, die sich im Laufe der Jahre auf dem Wohnförderkonto angespart hat, muss zum Renteneintritt vollständig zu Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert werden. Die Steuerlast kann auf einmal bezahlt werden, was mit einem Nachlass von 30 % belohnt wird. Eine monatliche oder jährliche Tilgung ist ebenfalls möglich, dann muss jedoch die volle Steuer zurückgezahlt werden.

Definitiv. Wer keine Immobilie finanzieren möchte, kann mit ETFs bei höherem Risiko deutlich mehr Rendite erzielen als mit einem Riester–Bausparvertrag. Das hat mehrere Gründe:

Riester-Fondssparpläne können mit einer Mischung aus sicheren und chancenreicheren Anlagen mehr Rendite erzielen. Allerdings gibt es aufgrund der Beitragsgarantie bei Riester immer weniger Anbieter, die Riester-Fondssparpläne anbieten. Denn die Garantie für Anleger, mindestens, die gezahlten Beiträge und Zulagen als Rente zu erhalten, führt zu einer eingeschränkten Fondsauswahl und niedrigeren Renditechancen.

Bleibt also noch die Direktinvestition in ETFs, die für Anleger Chancen, aber auch Risiken bereithält. Ein Vorteil der ETFs gegenüber dem Bausparen mit Riester – ohne Aussicht auf eine Immobilie – sind die niedrigeren Gebühren. ETFs kosten etwa 0,1 % bis 0,5 % pro Jahr. Beim Riester–Bausparvertrag wird eine sogenannte Abschlussgebühr in Höhe von 1,0 – 1,6 % der Bausparsumme erhoben. Dazu kommen Kontoführungsgebühren, die sich von Bank zu Bank unterscheiden. Rechnet man die Zinsen des Riester–Bausparvertrags mit den Gebühren gegen, bleibt oft nicht mehr viel übrig. Die Kosten können die Rendite sogar übersteigen.

Eine Möglichkeit der Altersvorsorge mit ETFs ist der ETF Rürup von Raisin. Dabei bleiben zwar die Gebühren nicht aus, jedoch sind diese mit circa 0,40 % pro Jahr deutlich geringer als beim Bausparen mit Riester. Dazu kommen höhere Renditechancen, weil es beim ETF Rürup keine Beitragsgarantie gibt und Anleger auf Wunsch bis zu 100 % in Aktien investieren können.

Risikohinweis: Jede Anlage am Kapitalmarkt ist mit Chancen und Risiken behaftet. Der Kurs der Anlagen kann steigen oder fallen. Im äußersten Fall kann es zu einem vollständigen Verlust des angelegten Betrages kommen. Alle ausführlichen Informationen können Sie unter Risikohinweise nachlesen.

Für welche Form Sie sich auch entscheiden, es handelt sich um eine Sache über viele Jahre. Insbesondere mit dem Versteuern des Wohnförderkontos bis zum 85. Lebensjahr. Das führt uns zu einem weiteren Unterthema:

Stirbt der Sparer noch in der Ansparphase, also vor der Rente, dann müssen die Erben das auf dem Wohnförderkonto vorhandene Geld sofort versteuern. Zumindest dann, wenn sie den Wohn-Riester nicht innerhalb eines Jahres übernehmen und weiterführen.

Auch, wenn der Sparer im Rentenalter und vor dem 85. Lebensjahr verstirbt, verhält es sich mit der noch offenen Steuer so. Nur, dass die Summe des Wohnförderkontos entsprechend höher ist. Der Ehepartner kann aber auch hier den Wohn-Riester weiterführen, wenn die Immobilie an ihn vererbt wurde und er sie selbst bewohnt.

Eine Ausnahme von der Steuer besteht dann, wenn der Sparer im Rentenalter stirbt und aber das sofort-Versteuern des Wohnförderkontos in Anspruch nahm (siehe Abschnitt Wohnförderkonto).

Das waren viele Fakten bis hierhin:

Vorteile

• Immobilie finanzieren und dabei Zulagen vom Staat erhalten, die sich vor allem bei Familien mit mehreren Kindern lohnen
• Unter Umständen niedrigere Zinslast als bei einem normalen Immobilienkredit, aber nur bei einem echten Wohnbau-Riester.
• Keine Miete mehr in der Rente, stattdessen eine abbezahlte Immobilie.
• Steuerliche Absetzbarkeit der Investitionen, aber abzüglich der Zulagen.
• Guthaben aus bestehender Riester-Rente darf bis auf restliche 3.000 € entnommen werden.

Nachteile / Stolpersteine

• Wohnförderkonto muss versteuert werden, doch der Steuersatz ist im Alter meist niedriger als im Erwerbsleben.
• Man kann eventuell nicht selbst entscheiden, wie viel man einzahlt, weil es vielleicht mehr braucht, um die Immobilie abzubezahlen.
• Ehe man Wohn-Riester bekommt, sind viele Formalien zu erfüllen – beispielsweise, dass die Immobilie auch selbst bewohnt sein muss.
• Wenn man stirbt, vererbt man die sofort zu entrichtende Steuerlast des Wohnförderkontos an die Hinterbliebenen – es sei denn, man hat sie zum Renteneintritt sofort bezahlt oder die Hinterbliebenen übernehmen den Wohn-Riester.
• Wie bei einem Immobilienkredit auch, braucht es ein Eigenkapital – die erforderliche Höhe richtet sich nach Anbieter und Produkt.